Expulser un locataire en impayé : le vrai parcours d’un bailleur

1. Premier impayé : la fenêtre de tir des 30 premiers jours

Dès le premier loyer manquant, le compteur démarre. La plupart des bailleurs perdent ici deux à trois mois précieux en envoyant trois relances amicales avant de bouger sérieusement. C'est l'erreur la plus coûteuse de toute la procédure.
Ce que vous ne pouvez pas faire (et qui vous exposera à des sanctions pénales si vous le faites) :

- Couper l'eau, l'électricité ou le gaz du logement
- Changer la serrure
- Entrer dans le logement sans autorisation
- Saisir des meubles ou objets personnels

Ces actes constituent une voie de fait sanctionnée par l'article 226-4-2 du Code pénal, jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende.
Ce qu'il faut faire dans les 30 premiers jours :

- Vérifier la clause résolutoire de votre bail. Depuis la loi du 27 juillet 2023, elle est obligatoire pour tous les nouveaux baux d'habitation. - Si votre bail est antérieur et n'en contient pas, la procédure est plus longue.
- Adresser une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception
- Activer immédiatement Visale ou votre assurance loyers impayés si vous en avez une : attention, le remboursement Visale n'intervient qu'après deux loyers impayés et avec environ trois mois de retard (Pour tout savoir sur la garantie Visale: lisez cette article)
- Préparer le Commandement avec un huissier (commissaire de justice) pour la suite

À cette étape, ne perdez pas de temps avec l'amiable au-delà de 30 jours. Plus vous attendez, plus la dette s'accumule sans certitude de recouvrement.

2. Le commandement de payer : six semaines (ou deux mois, selon votre bail)

Si le locataire n'a pas régularisé sous 30 jours, on passe au commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par commissaire de justice.

C'est l'acte pivot de toute la procédure.

Attention au délai applicable : depuis la loi du 27 juillet 2023 dite « anti-squat », le délai requis pour que la clause résolutoire produise effet a été réduit de deux mois à six semaines. Mais, et c'est une subtilité que beaucoup ratent, ce nouveau délai ne s'applique pas immédiatement aux baux en cours...

Concrètement :

• Bail signé après le 29 juillet 2023 → délai de 6 semaines
• Bail signé avant cette date avec clause prévoyant 2 mois → délai de 2 mois maintenu
• Bail verbal → 6 semaines (par défaut)

Pendant ce délai, le locataire peut :

• Régulariser la dette (rare)
• Saisir le juge pour contester (fréquent)
• Demander des délais de paiement au juge (très fréquent — jusqu'à trois ans depuis la loi du 27 juillet 2023, contre 3 ans auparavant aussi mais désormais sous conditions plus strictes)
• Saisir la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) pour un accompagnement social

Le commandement doit aussi être notifié à la CCAPEX par le commissaire de justice — cette obligation est devenue systématique pour toute dette représentant deux mois de loyers hors charges.

À cette étape, vous n'attendez pas passivement la fin du délai. Vous préparez l'assignation. C'est ce qui peut vous faire gagner deux mois sur la suite.

3. L'assignation devant le Juge des contentieux de la protection : 4 à 12 mois

Si la dette n'est pas apurée à l'expiration du délai du commandement, vous saisissez le Juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire compétent.

Sur le ressort de Toulon, l'expérience que j'en ai : comptez entre 4 et 8 mois entre la délivrance de l'assignation et la date d'audience. C'est plus long qu'à Marseille, plus rapide qu'à Nice. Et l'écart peut se creuser si l'audience est renvoyée ce qui arrive plus souvent qu'on ne le croit.

À l'audience, le locataire dispose de plusieurs armes :

• Délais de paiement : le juge peut accorder jusqu'à 3 ans pour apurer la dette, sous condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience (article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023)
• Surendettement : si le locataire dépose un dossier à la Banque de France, la procédure d'exécution est gelée
• Trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être effectuée (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution), même avec un jugement définitif
• Aide juridictionnelle : le locataire peut solliciter un avocat commis d'office qui demandera des renvois

À cette étape, ce qui change tout, c'est la qualité du dossier déposé. Un dossier bâclé permet au juge de douter et d'accorder des délais excessifs. Un dossier précis, chiffré, daté, avec compte locataire à jour et historique des relances, oriente le juge vers une décision rapide.

4. Le jugement et le commandement de quitter les lieux : 2 mois supplémentaires

Si le jugement vous donne raison et prononce la résiliation du bail et l'expulsion, vous n'êtes pas encore au bout.

• Délibéré : le juge a en moyenne 1 à 2 mois pour rédiger sa décision
• Signification du jugement par commissaire de justice
• Commandement de quitter les lieux délivré au locataire
• Délai légal d'au moins 1 mois et d'au plus 1 an avant que l'expulsion puisse être réalisée (article L. 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution)

Le locataire peut encore, à ce stade :

• Saisir le Juge de l'exécution (JEX) pour demander des délais supplémentaires
• Déposer (ou maintenir) un dossier de surendettement
• Attendre la trêve hivernale s'il est proche du 1er novembre

C'est l'étape où je vois le plus de bailleurs craquer. Vous avez gagné, mais vous n'avez toujours pas votre logement.

5. Le concours de la force publique : 3 à 12 mois

Si le locataire ne libère pas les lieux à l'expiration du commandement, seule la force publique peut procéder à l'expulsion. Vous adressez une demande au Préfet du Var.

Trois scénarios :

• Acceptation : la force publique intervient dans 1 à 3 mois
• Octroi tacite : silence du préfet pendant 2 mois vaut acceptation
• Refus exprès : le préfet motive son refus (motif d'intérêt général, situation sociale du locataire) — vous devez alors saisir le tribunal administratif pour obtenir l'indemnisation par l'État

Le refus est plus rare qu'on ne le croit dans le Var, mais quand il intervient, il prolonge la procédure d'au moins 6 à 12 mois.

À cette étape, deux choses : anticiper la demande dès la signification du jugement, et monter en parallèle le dossier d'indemnisation au tribunal administratif au cas où le concours serait refusé. L'État est tenu de vous indemniser des loyers perdus pendant son inaction (article L. 153-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

L'expulsion effective et l'après : récupération du bien

Quand le commissaire de justice procède enfin à l'expulsion, vous récupérez le logement. Mais trois questions restent à régler :

• L'état des lieux de sortie, souvent désastreux — sans assurance loyers impayés, les réparations sont à votre charge
• Le sort des meubles laissés sur place : il faut saisir le juge pour qu'il statue sur leur destination
• Le recouvrement de la dette locative : si le locataire est insolvable (cas fréquent), vous ne récupérerez jamais les loyers impayés, même avec un jugement de condamnation

C'est ici que la véritable perte du bailleur se cristallise : entre 15 000 € et 40 000 € de pertes cumulées (loyers, charges, frais de procédure, réparations) sur un dossier moyen.

Si votre dossier concerne un bien situé à Toulon, La Seyne, Hyères, Six-Fours ou plus largement dans le Var, le ressort géographique et la pratique des juridictions comptent. Une procédure menée sans connaître ces particularités locales perd en moyenne 3 à 6 mois.