Avocat loyers impayés et expulsion à Toulon

Un loyer impayé doit être traité rapidement, mais sans brûler les étapes. Le propriétaire ne peut ni changer les serrures ni reprendre lui-même le logement. Il doit respecter une procédure précise, depuis le commandement de payer jusqu’à l’éventuelle expulsion.

Le Cabinet TATOUEIX accompagne les propriétaires bailleurs à Toulon et dans le Var pour sécuriser les actes, obtenir le paiement de la dette et, lorsque cela est nécessaire, faire constater la résiliation du bail et poursuivre l’expulsion.

Pour replacer cette procédure dans l’ensemble des problématiques du bail, consultez la page droit immobilier. Vous pouvez également lire l’article consacré au parcours du bailleur face à un locataire impayé.

Que faire dès le premier loyer impayé ?

La première étape consiste à vérifier le montant exact de la dette et la situation contractuelle. Le décompte doit distinguer les loyers, les charges, les versements déjà reçus et, le cas échéant, les sommes couvertes par une assurance ou une garantie.

Il faut ensuite examiner :

• le bail et sa clause résolutoire ;
• l’identité des locataires et des cautions ;
• les éventuelles garanties Visale ou assurance loyers impayés ;
• les échanges déjà intervenus ;
• la régularité des révisions et charges réclamées.

Un accord de paiement peut parfois éviter une procédure longue. Il doit cependant être réaliste, écrit et suivi. Une succession de promesses non tenues ne doit pas retarder indéfiniment les démarches utiles.

Comment fonctionne le commandement de payer ?

Lorsque le bail contient une clause résolutoire, celle-ci ne produit effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant le délai légal. Pour un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, ce délai est en principe de six semaines.

Le commandement est délivré par commissaire de justice. Il doit contenir plusieurs mentions obligatoires et indiquer précisément les sommes réclamées. Une erreur sur la dette, l’identité d’une partie ou les mentions légales peut fragiliser la suite du dossier.

Si le locataire règle intégralement dans le délai, la clause résolutoire ne produit pas ses effets pour cet impayé. S’il ne paie pas, le bailleur peut demander au juge de constater ou prononcer la résiliation du bail et d’ordonner le paiement de la dette.

Comment saisir le juge des contentieux de la protection ?

Le locataire est assigné devant le juge des contentieux de la protection. L’assignation doit être transmise au représentant de l’État dans les conditions et délais prévus par la loi. L’audience ne peut pas être fixée immédiatement : un délai légal doit être respecté entre la notification et l’audience.

Le juge vérifie la régularité de la procédure, le montant de la dette et la situation des parties. Il peut résilier le bail et ordonner l’expulsion. Il peut aussi, lorsque les conditions sont réunies, accorder au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire.

La reprise du paiement du loyer courant et la capacité réelle à apurer la dette sont donc des éléments importants. Le bailleur doit arriver à l’audience avec un décompte actualisé et les justificatifs utiles.

Que se passe-t-il après le jugement ?

Une décision favorable ne permet pas au propriétaire de reprendre immédiatement le logement. Le jugement doit être signifié et un commandement de quitter les lieux doit être délivré. L’exécution est ensuite conduite par un commissaire de justice dans le respect des délais applicables.

Si l’occupant se maintient dans les lieux, l’intervention de la force publique peut être demandée selon la procédure prévue. Le propriétaire ne doit jamais procéder lui-même à l’expulsion, retirer les meubles ou couper les fluides. Ces initiatives peuvent engager sa responsabilité, même lorsque la dette locative est incontestable.

La trêve hivernale bloque-t-elle toute la procédure ?

Non. La trêve hivernale suspend en principe l’exécution matérielle de certaines expulsions du 1er novembre au 31 mars. Elle n’efface pas la dette et n’interdit pas d’engager ou de poursuivre la procédure judiciaire.

Attendre la fin de la trêve pour commencer les démarches peut donc faire perdre plusieurs mois. Il existe par ailleurs des exceptions, notamment selon la situation de l’occupant et les possibilités de relogement. Elles doivent être vérifiées au cas par cas.

Peut-on récupérer les loyers impayés après le départ du locataire ?

Oui. La résiliation du bail et le recouvrement de la dette sont deux questions liées mais distinctes. La décision peut condamner le locataire au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation et frais retenus par le juge.

L’efficacité du recouvrement dépend ensuite de la solvabilité du débiteur, de la caution, des garanties souscrites et des mesures d’exécution possibles. Une stratégie utile consiste à identifier très tôt les personnes et garanties mobilisables.

Comment le Cabinet TATOUEIX peut-il accompagner le bailleur ?

• audit du bail, du décompte et des garanties ;
• coordination du commandement de payer avec le commissaire de justice ;
• préparation de l’assignation et représentation à l’audience ;
• actualisation de la dette et réponse aux demandes de délais ;
• suivi du jugement et de la phase d’exécution ;
• mise en œuvre des garanties et recouvrement lorsque cela est pertinent.

Quels documents préparer ?

• bail et état des lieux ;
• acte de cautionnement, garantie Visale ou contrat d’assurance ;
• décompte détaillé des loyers et charges ;
• quittances et relevés de versements ;
• courriers, mises en demeure et échanges avec le locataire ;
• commandement déjà délivré et actes de procédure éventuels ;
• justificatifs des charges ou réparations réclamées.

Questions fréquentes sur les loyers impayés et l’expulsion

Le propriétaire peut-il changer les serrures ?

Non. Le propriétaire ne peut pas expulser lui-même le locataire, même en présence d’impayés importants. Il doit obtenir une décision et faire exécuter celle-ci par un commissaire de justice.

Quel délai le locataire a-t-il après le commandement de payer ?

Pour la clause résolutoire d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le délai est en principe de six semaines. Le contenu du bail et le régime applicable doivent néanmoins être vérifiés.

Un avocat est-il obligatoire devant le juge ?

La représentation par avocat n’est pas toujours obligatoire devant le juge des contentieux de la protection. Son intervention peut néanmoins sécuriser la procédure, les calculs et les demandes, surtout en cas de contestation ou de dette importante.

La trêve hivernale annule-t-elle l’expulsion ?

Non. Elle reporte en principe l’exécution matérielle de l’expulsion pendant la période protégée, sans annuler le jugement ni la dette.

Le juge peut-il accorder des délais au locataire ?

Oui. Lorsque les conditions légales sont réunies, le juge peut accorder un échéancier pouvant aller jusqu’à trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire.

Peut-on poursuivre la caution en même temps que le locataire ?

Cela dépend de la validité et de l’étendue de l’engagement de caution, ainsi que des formalités accomplies. L’acte doit être examiné avant d’engager la démarche.

La procédure est-elle la même pour un occupant sans droit ni titre ?

Non. Le régime applicable peut être différent selon qu’il s’agit d’un ancien locataire, d’un occupant entré sans autorisation ou d’une autre situation. Il faut qualifier précisément l’occupation avant d’agir.

Sources officielles utiles

• Service-Public.fr – Loyers impayés et expulsion du locataire
• Légifrance – Article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Contenu juridique vérifié le 23 septembre 2026. Les délais et formalités doivent être contrôlés selon le bail et la situation précise.