Loyers impayés : quelles étapes pour expulser un locataire ?

Un bailleur ne peut jamais expulser lui-même un locataire, même lorsque plusieurs loyers restent impayés.

La procédure passe par un commandement de payer, la saisine du juge, la signification de la décision puis, si le locataire reste dans les lieux, un commandement de quitter et l’intervention d’un commissaire de justice.

Sa durée varie selon la régularisation de la dette, les délais accordés par le juge, la trêve hivernale, un éventuel dossier de surendettement et l’octroi du concours de la force publique. L’essentiel est donc d’engager les bonnes démarches dans le bon ordre et avec un dossier complet.

Que faire dès le premier loyer impayé ?

Il faut commencer par vérifier le décompte : montant du loyer, provisions sur charges, paiement partiel, régularisation de charges et éventuelle allocation versée directement au bailleur. Une erreur de calcul fragilise toute la suite de la procédure.

Une relance amiable reste utile pour comprendre la cause de l’impayé et obtenir, lorsque c’est réaliste, un règlement ou un échéancier écrit. Mais elle ne doit pas faire oublier les délais imposés par l’assurance loyers impayés, la garantie Visale ou l’acte de cautionnement.

Si le locataire bénéficie d’une aide personnelle au logement, l’impayé doit être signalé à la Caf ou à la MSA dans les conditions et délais applicables. L’aide peut être maintenue dans le cadre d’un plan d’apurement afin de limiter l’aggravation de la dette.

En revanche, le bailleur ne peut pas changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, entrer dans le logement sans autorisation ou retirer les meubles. Forcer un occupant à quitter son logement par des manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende.

À quoi sert le commandement de payer ?

Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le commissaire de justice délivre au locataire et, le cas échéant, à la caution un commandement de payer visant cette clause. Les baux d’habitation signés depuis le 29 juillet 2023 comportent obligatoirement une clause résolutoire.

Le commandement doit notamment présenter le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement et les conséquences d’une absence de paiement. Le locataire dispose de six semaines pour apurer la dette ou demander des délais.

Le commissaire de justice signale également le commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX. Une irrégularité portant sur l’acte, le montant réclamé ou sa notification peut retarder la procédure. Il faut donc transmettre au commissaire un bail complet et un décompte actualisé.

Pour approfondir le rôle de la garantie, vous pouvez consulter l’article consacré à la garantie Visale pour les bailleurs.

Quand saisir le juge des contentieux de la protection ?

Si la dette n’est pas intégralement réglée à la fin du délai de six semaines et qu’aucun accord n’a été respecté, le bailleur peut demander au juge des contentieux de la protection de constater ou prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion, condamner le locataire au paiement de la dette et fixer une indemnité d’occupation.

L’assignation doit être délivrée par un commissaire de justice et portée à la connaissance du représentant de l’État. Le diagnostic social et financier permet au juge de disposer d’informations sur la situation du locataire et les solutions de prévention envisagées.

À l’audience, le juge vérifie la régularité de la procédure, la réalité de la dette et la situation des parties. Un dossier utile comprend notamment :

• le bail et ses annexes ;
• l’état des lieux ;
• le décompte chronologique des loyers, charges et paiements ;
• le commandement de payer et sa signification ;
• les relances et échanges avec le locataire ;
• les démarches auprès de la caution, de l’assureur, de Visale ou de la Caf ;
• les justificatifs des sommes réclamées.

Le juge peut-il laisser le locataire dans les lieux ?

Oui. Lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’il est en mesure de régler sa dette, le juge peut lui accorder un échéancier pouvant aller jusqu’à trois ans. Il peut alors suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si l’échéancier est respecté, le bail peut se poursuivre. S’il ne l’est pas, la clause résolutoire produit ses effets dans les conditions fixées par la décision : le locataire devient occupant sans droit ni titre et doit payer une indemnité d’occupation.

Un dossier de surendettement ne provoque pas automatiquement l’arrêt définitif de toute procédure. Des règles d’articulation existent entre la commission de surendettement, le juge du bail et le juge de l’exécution. Il faut vérifier la décision rendue et l’état exact de la procédure avant de poursuivre une mesure.

Que se passe-t-il après le jugement d’expulsion ?

Le jugement doit être signifié au locataire par un commissaire de justice. Si le locataire ne part pas volontairement, un commandement de quitter les lieux lui est ensuite délivré.

Le délai est en principe de deux mois à compter du commandement de quitter. Le juge peut cependant réduire ou supprimer ce délai dans certaines situations prévues par la loi.

Le locataire peut saisir le juge de l’exécution afin de demander un délai supplémentaire. Ce délai de grâce peut aller d’un mois à un an. Le juge tient notamment compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de sa situation personnelle, de ses recherches de relogement et des intérêts du propriétaire.

Il faut donc distinguer deux mécanismes souvent confondus :

• le délai de deux mois suivant normalement le commandement de quitter les lieux ;
• le délai supplémentaire d’un mois à un an que le juge de l’exécution peut accorder.

La trêve hivernale empêche-t-elle d’engager la procédure ?

Non. La trêve hivernale, qui court en principe du 1er novembre au 31 mars inclus, interdit principalement l’exécution matérielle de l’expulsion dans les situations protégées. Elle n’empêche pas de délivrer un commandement de payer, d’assigner le locataire, d’obtenir un jugement ou de faire signifier les actes nécessaires.

Il est donc rarement utile d’attendre la fin de la trêve pour commencer les démarches. En revanche, si le terme du délai pour quitter les lieux intervient pendant cette période, l’intervention matérielle sera généralement reportée, sauf exception légale.

Comment intervient la force publique ?

Seul un commissaire de justice peut procéder à l’expulsion. S’il ne peut pas intervenir parce que l’occupant refuse de partir, il sollicite le concours de la force publique auprès du préfet.

Le propriétaire ne peut pas remplacer cette procédure par une intervention personnelle. Le commissaire de justice organise l’opération, l’inventaire et le traitement des biens éventuellement laissés dans le logement.

Lorsque le concours de la force publique est légalement refusé ou n’est pas accordé dans les conditions prévues, la responsabilité de l’État peut être recherchée pour la période indemnisable. Cette indemnisation n’est toutefois pas automatique : il faut établir la régularité de la procédure, le refus ou le silence de l’administration et le préjudice subi.

Comment récupérer les loyers après le départ du locataire ?

L’expulsion et le recouvrement de la dette sont deux questions différentes. La récupération du logement ne solde ni les loyers, ni les charges, ni les indemnités d’occupation éventuellement dues.

Le jugement constitue un titre exécutoire permettant au commissaire de justice d’engager, lorsque le débiteur est solvable, des mesures de recouvrement. Le bailleur peut en principe réclamer les loyers et charges impayés pendant trois ans. Le calcul de la prescription doit cependant tenir compte des actes qui ont pu l’interrompre.

Les dégradations doivent être distinguées de la dette locative et justifiées, notamment par les états des lieux, les photographies, les devis ou les factures. Les biens abandonnés dans le logement suivent une procédure spécifique : le propriétaire ne peut pas simplement les jeter ou se les approprier.

Combien de temps dure une procédure d’expulsion ?

Il n’existe pas de durée unique fiable. Le délai dépend de la régularité des actes, de l’encombrement de la juridiction, d’un éventuel renvoi, des délais accordés au locataire, de la trêve hivernale, du surendettement et du concours de la force publique.

Un calendrier sérieux doit donc distinguer les délais légaux incompressibles des délais de traitement qui varient d’un dossier à l’autre. Annoncer systématiquement un nombre de mois serait trompeur sans connaître le bail, les dates, la dette et la situation de l’occupant.

À retenir

• Le propriétaire ne peut jamais expulser lui-même le locataire.
• Le commandement de payer accorde actuellement six semaines pour régler la dette.
• Le juge peut accorder jusqu’à trois ans pour apurer les impayés sous conditions.
• Après le jugement, le commandement de quitter ouvre en principe un délai de deux mois.
• Le juge de l’exécution peut ajouter un délai d’un mois à un an.
• La trêve hivernale n’empêche pas d’engager ou de poursuivre les démarches judiciaires.
• Récupérer le logement et recouvrer la dette constituent deux opérations distinctes.

Questions fréquentes

Peut-on changer les serrures d’un locataire qui ne paie plus ?

Non. Le bailleur ne peut pas changer les serrures, couper les fluides ou contraindre le locataire à partir sans décision et concours de l’État. Ces actes peuvent entraîner des sanctions pénales, même si la dette locative est incontestable.

Peut-on engager une expulsion pendant la trêve hivernale ?

Oui. Les commandements, l’assignation, l’audience et le jugement peuvent intervenir pendant la trêve hivernale. C’est l’exécution matérielle de l’expulsion qui est en principe suspendue du 1er novembre au 31 mars.

Que faire si le bail est verbal ?

Un bail verbal peut être valable, mais la preuve de son contenu et l’absence de clause résolutoire compliquent la stratégie. Le bailleur doit établir la relation locative, le montant du loyer et les impayés, puis demander au juge de prononcer la résiliation plutôt que de se fier à une clause écrite inexistante.

Le juge peut-il refuser l’expulsion malgré les impayés ?

Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la clause résolutoire lorsque le locataire a repris le loyer courant et peut apurer la dette. À défaut de respect de l’échéancier, la procédure peut reprendre selon la décision rendue.

Visale ou une assurance loyers impayés évite-t-elle la procédure ?

Non. La garantie indemnise selon le contrat, mais elle ne libère pas automatiquement le logement. Il faut respecter les délais de déclaration du sinistre et mener parallèlement les démarches nécessaires à la résiliation du bail et, si besoin, à l’expulsion.

Un avocat est-il obligatoire pour demander l’expulsion ?

L’avocat n’est pas toujours obligatoire devant le juge des contentieux de la protection. Son intervention peut néanmoins être utile lorsque le décompte est contesté, que le bail présente une difficulté, qu’un dossier de surendettement existe ou qu’une erreur de procédure pourrait faire perdre plusieurs mois.

Que faire si la préfecture refuse le concours de la force publique ?

Il faut conserver la demande, la preuve de sa réception, la décision ou le silence de l’administration et le calcul du préjudice. Une demande indemnitaire peut être présentée à l’État, puis, en cas de désaccord, au tribunal administratif.

Faire examiner le dossier avant l’étape suivante

Le bail, la clause résolutoire, la garantie, le montant exact de la dette et les actes déjà délivrés déterminent la suite. Une vérification est particulièrement utile avant le commandement, l’assignation ou lorsqu’une procédure engagée semble bloquée.

Sources juridiques

• Service Public : loyers impayés et expulsion du locataire
• Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-1
• Code pénal, article 226-4-2

Article mis à jour en septembre 2026.