Louer sur Airbnb en 2026 : quelles règles vérifier avant de publier son annonce ?

Louer un logement sur Airbnb est possible, mais la mise en ligne d’une annonce ne suffit pas à rendre la location régulière.

Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit être déclaré et enregistré avant sa mise en location. Il faut également vérifier la durée autorisée, l’éventuel changement d’usage, le règlement de copropriété, les obligations énergétiques et le régime fiscal.

En pratique, les règles ne sont pas identiques pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un logement situé dans une commune ayant renforcé son dispositif de contrôle.

Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?

Un meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé proposé à l’usage exclusif d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. La location est généralement conclue à la journée, à la semaine ou au mois.

Cette définition distingue la location touristique du bail d’habitation classique. Le voyageur n’installe pas sa résidence principale dans le logement et ne bénéficie donc pas du même régime qu’un locataire à l’année.

Faut-il enregistrer son logement avant de publier l’annonce ?

Oui. Depuis le 20 mai 2026, toute personne qui propose un meublé de tourisme doit effectuer au préalable une déclaration soumise à enregistrement auprès du téléservice national.

La déclaration précise notamment si le logement constitue la résidence principale du loueur. Dans ce cas, un justificatif doit être fourni. Après réception d’un dossier complet, le téléservice délivre un numéro de déclaration qui doit être communiqué à la plateforme et faire partie des informations de l’annonce.

Cette formalité ne remplace pas les autres autorisations éventuellement nécessaires. L’enregistrement identifie le logement ; il ne garantit pas, à lui seul, que son usage touristique soit autorisé par la commune ou la copropriété.

Résidence principale ou résidence secondaire : pourquoi la distinction est-elle essentielle ?

La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Sa location touristique reste en principe occasionnelle.

Le Code du tourisme fixe un plafond de 120 jours de location par année civile. Depuis 2025, une commune peut, par une délibération motivée, abaisser ce plafond à 90 jours. Il faut donc vérifier la règle locale avant d’accepter des réservations.

Une résidence secondaire ne relève pas de ce plafond de 120 ou 90 jours. En revanche, elle est plus fréquemment concernée par une autorisation de changement d’usage, parfois assortie d’une obligation de compensation. Selon la commune, cette contrainte peut rendre le projet difficile ou modifier fortement son coût.

Quand une autorisation de changement d’usage est-elle nécessaire ?

Le changement d’usage correspond au passage d’un logement destiné à l’habitation vers un usage de location touristique de courte durée. Son régime dépend de la commune, de la localisation du bien, de sa nature et de l’utilisation qui en est faite.

Dans les communes où l’autorisation préalable est applicable, louer une résidence secondaire à une clientèle de passage peut nécessiter l’accord de la mairie avant toute annonce. Certaines communes imposent une compensation : le propriétaire doit alors transformer en logement un autre local qui n’était pas affecté à l’habitation.

Il ne faut pas confondre le changement d’usage, qui concerne l’utilisation concrète du logement, avec le changement de destination, qui relève du droit de l’urbanisme. Dans certains projets, les deux questions doivent être examinées.

Le règlement de copropriété peut-il interdire Airbnb ?

Oui, une location touristique peut être incompatible avec la destination de l’immeuble ou avec une clause du règlement de copropriété. La réponse dépend de la rédaction précise du règlement, notamment lorsqu’il prévoit une occupation exclusivement bourgeoise ou interdit certaines activités commerciales.

Depuis 2025, les nouveaux règlements de copropriété doivent indiquer explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits. Dans les copropriétés existantes, une modification destinée à interdire ces locations peut être votée à la majorité des deux tiers dans les conditions prévues par la réforme.

Même en l’absence d’interdiction expresse, les troubles causés par les occupants temporaires peuvent engager la responsabilité du propriétaire : bruit, dégradations, occupation des parties communes ou non-respect du règlement. La plateforme ne protège pas le propriétaire contre une action du syndicat des copropriétaires ou d’un voisin.

Le DPE est-il obligatoire pour un meublé touristique ?

Le diagnostic de performance énergétique est désormais un point à vérifier avant la mise en location. Il est obligatoire pour les logements nouvellement proposés en meublé de tourisme lorsqu’ils sont soumis à une autorisation de changement d’usage.

En métropole, les logements concernés classés G ne peuvent plus être nouvellement proposés depuis le 1er janvier 2025. L’exclusion s’étendra aux logements classés F à partir de 2028. À partir de 2034, seuls les logements classés de A à D pourront être proposés dans le champ prévu par les textes.

Ces règles énergétiques ne dispensent évidemment pas de fournir un logement sûr, équipé et conforme aux obligations applicables. La responsabilité du propriétaire peut être engagée lorsqu’un défaut du logement cause un dommage au voyageur.

Comment les revenus Airbnb sont-ils imposés en 2026 ?

Les loyers d’une location meublée relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Le régime dépend notamment du classement du logement, du montant des recettes et de l’option éventuelle pour le régime réel.

Pour les revenus perçus à compter de 2026, le seuil du régime micro est fixé à 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Pour les meublés classés, le seuil applicable est de 83 600 euros et l’abattement est de 50 %.

Au régime réel, les charges effectivement admises et les amortissements peuvent être déduits selon les règles fiscales applicables. Le choix ne doit pas être fait sur le seul taux d’abattement : travaux, intérêts d’emprunt, niveau des recettes, cotisations sociales et conséquences d’une future vente peuvent modifier l’intérêt de chaque régime.

La location peut également entraîner une immatriculation, des obligations déclaratives, la cotisation foncière des entreprises ou des cotisations sociales selon la situation. Une vérification avec un professionnel du chiffre est utile lorsque l’activité devient régulière ou lorsque plusieurs logements sont exploités.

Quelles sanctions en cas de non-respect des règles ?

Le défaut d’enregistrement peut donner lieu à une amende administrative pouvant atteindre 10 000 euros. Une fausse déclaration ou l’utilisation d’un faux numéro peut être sanctionnée jusqu’à 20 000 euros. Le dépassement de la durée maximale applicable à la résidence principale peut entraîner une amende civile pouvant atteindre 15 000 euros.

D’autres sanctions peuvent s’ajouter en cas de changement d’usage irrégulier, de non-respect des règles énergétiques, de fraude fiscale ou de violation du règlement de copropriété. Le propriétaire peut aussi être contraint de cesser la location, parfois sous astreinte.

Ces plafonds ne signifient pas que chaque manquement entraîne automatiquement la sanction maximale. Ils montrent toutefois l’intérêt de vérifier le projet avant la première réservation, plutôt qu’après une mise en demeure.

Deux exemples pratiques

Une résidence principale louée pendant les vacances

Un propriétaire occupe son appartement dix mois par an et souhaite le louer pendant ses absences. Il doit enregistrer le logement, fournir son numéro à la plateforme, vérifier le plafond décidé par la commune et comptabiliser toutes les nuitées. Il doit aussi lire le règlement de copropriété et déclarer les recettes.

Une résidence secondaire exploitée toute l’année

Une propriétaire achète un studio uniquement pour la location touristique. Le plafond des résidences principales ne s’applique pas, mais le projet peut nécessiter une autorisation de changement d’usage, une compensation, un DPE conforme et une vérification approfondie du règlement de copropriété. L’enregistrement ne suffit pas à régulariser ces points.

À retenir avant de publier une annonce

• Enregistrer le meublé de tourisme et obtenir son numéro de déclaration.
• Déterminer s’il s’agit réellement de votre résidence principale.
• Vérifier auprès de la commune le plafond de jours et le changement d’usage.
• Relire le règlement de copropriété et anticiper les nuisances.
• Contrôler les obligations liées au DPE et à la sécurité du logement.
• Choisir le régime fiscal adapté au classement et au niveau des recettes.

Questions fréquentes

Puis-je louer ma résidence principale sur Airbnb toute l’année ?

Non. Une résidence principale ne peut pas être louée en meublé touristique toute l’année. Le plafond légal est de 120 jours par année civile, mais la commune peut l’abaisser à 90 jours. Des exceptions existent notamment pour une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure.

Tous les logements Airbnb doivent-ils être enregistrés ?

Oui. Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit faire l’objet d’une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès du téléservice national. La déclaration précise si le logement constitue la résidence principale du loueur.

Une copropriété peut-elle interdire la location touristique ?

Oui, lorsque l’interdiction est compatible avec la destination de l’immeuble et les règles de majorité applicables. Il faut examiner le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée générale, sans se limiter à la présence ou à l’absence du mot « Airbnb ».

Faut-il demander un changement d’usage pour une résidence secondaire ?

Cela dépend de la commune et de la réglementation locale. Dans les communes soumises à ce régime, la location répétée d’une résidence secondaire à une clientèle de passage nécessite généralement une autorisation préalable, parfois avec compensation.

Faut-il un DPE pour louer sur Airbnb ?

Le DPE est obligatoire pour les logements nouvellement proposés en meublé de tourisme lorsqu’ils sont soumis à autorisation de changement d’usage. Des seuils de performance énergétique s’appliquent progressivement depuis 2025.

Quels impôts faut-il payer sur les revenus Airbnb ?

Les recettes sont en principe imposées dans la catégorie des BIC. Le seuil et l’abattement du régime micro diffèrent selon que le meublé est classé ou non. Le régime réel peut être obligatoire ou choisi lorsque sa déduction des charges est plus adaptée.

Que faire après une mise en demeure de la mairie ou du syndic ?

Il faut répondre dans le délai indiqué, réunir l’enregistrement, les autorisations, le règlement de copropriété, le décompte des nuitées et les échanges avec la plateforme. Avant de reconnaître un manquement ou de poursuivre la location, il est prudent de faire vérifier la portée exacte de la demande.

Faire vérifier un projet ou une contestation

Une analyse juridique est particulièrement utile pour une résidence secondaire, un logement en copropriété, une demande de changement d’usage ou une mise en demeure. Les règles nationales doivent alors être croisées avec les décisions de la commune et les documents de l’immeuble.

Sources juridiques

• Code du tourisme, article L. 324-1-1 en vigueur depuis le 20 mai 2026
• Service Public Entreprendre : nouvelles règles des locations touristiques
• BOFiP : régime micro-BIC applicable à compter des revenus 2026

Article mis à jour en septembre 2026.