La proposition paraît simple. L’un reste dans la maison, l’autre conserve les économies. Chacun sait ce qu’il récupère et le divorce peut avancer.
Mais comparer le prix de la maison au solde d’un compte ne suffit pas. Il faut encore savoir à qui appartiennent les biens, quel crédit reste à rembourser, si l’un des époux a apporté des fonds personnels et comment celui qui part sera libéré de ses engagements envers la banque.
Un partage maison contre épargne peut être adapté à votre situation. Il doit toutefois être vérifié sur les valeurs nettes et sur vos droits réels, pas seulement sur les montants qui figurent dans la proposition.
Avant de comparer les montants, déterminer ce qui appartient à chacun
La maison est au nom des deux époux ? Cela ne répond pas encore à toutes les questions. Il faut relire l’acte d’acquisition et connaître le régime matrimonial, c’est-à-dire les règles qui organisent vos biens pendant le mariage.
Sous le régime légal de la communauté, les biens acquis pendant le mariage et l’épargne constituée avec les revenus des époux sont en principe communs. Un compte ouvert au seul nom de votre conjoint peut donc contenir de l’argent commun. À l’inverse, une somme reçue par succession ou donation peut avoir un caractère personnel : son origine et son utilisation doivent être examinées.
Sous un régime de séparation de biens, on ne part pas du principe que tout se partage par moitié. Le titre de propriété et les droits de chacun comptent, tout comme les éventuelles sommes que l’un doit à l’autre.
Même sous un régime communautaire, « chacun a droit à la moitié » ne signifie pas que chaque bien doit être découpé en deux. Le partage porte sur un ensemble, après les comptes à établir entre les époux et la communauté. L’un peut recevoir la maison et l’autre d’autres actifs, avec un complément si nécessaire. Code civil, article 1401, article 1475 et Service-Public : partage des biens lors du divorce.
La maison vaut 300 000 €, mais combien reste-t-il après le crédit ?
Une maison estimée à 300 000 € avec 180 000 € de capital restant dû ne représente pas 300 000 € disponibles à partager. Sa valeur nette, avant les autres comptes et frais, est de 120 000 €.
Prenons une hypothèse volontairement limitée : les époux ont des droits égaux, aucun apport personnel ni autre compte à régler, et disposent aussi de 40 000 € d’épargne commune.
| Éléments retenus dans cet exemple | Valeur nette |
|---|---|
| Maison de 300 000 €, moins 180 000 € de crédit | 120 000 € |
| Épargne | 40 000 € |
| Total | 160 000 € |
| Droits de chacun dans cette seule hypothèse | 80 000 € |
Si l’un reçoit la maison et assume le crédit tandis que l’autre reçoit seulement l’épargne, les lots représentent respectivement 120 000 € et 40 000 €. Un versement de 40 000 € par le premier au second rétablirait l’équilibre dans cet exemple. Ce complément s’appelle une soulte.
Ce calcul ne règle pas le financement. Celui qui conserve la maison doit pouvoir supporter le prêt et verser la soulte. Il faut aussi intégrer les frais de l’opération et, dans un dossier réel, tous les autres comptes qui peuvent modifier le résultat.
Ce n’est donc pas une formule à appliquer à votre dossier sans vérifier ses hypothèses.
Avez-vous utilisé de l’argent personnel pour acheter ou rembourser ?
Un héritage a financé l’apport. Le prix de vente d’un appartement détenu avant le mariage a servi à rembourser une partie du crédit. Ces mouvements peuvent changer les comptes du partage.
Dans un régime communautaire, lorsque la communauté a bénéficié de fonds personnels d’un époux, elle peut lui devoir une récompense : une somme destinée à tenir compte de cet enrichissement. Le principe est prévu par l’article 1433 du Code civil. Son existence et son montant dépendent de l’origine des fonds, de leur utilisation et des règles de calcul applicables. Code civil, article 1433.
Il ne suffit donc ni de dire « j’avais payé davantage », ni de reprendre mécaniquement le montant de l’apport d’origine.
Les actes, relevés bancaires, justificatifs de succession ou de donation et remboursements anticipés permettent de reconstituer les opérations. Je vous conseille de signaler les mouvements importants avant de négocier un montant global. Une fois l’accord construit sur des comptes incomplets, il devient plus difficile de le reprendre sereinement.
Quitter la maison ne vous retire pas du crédit
Vous pouvez ne plus être propriétaire et rester engagé envers la banque si votre sortie du prêt n’a pas été acceptée.
La phrase « je reprends le crédit » dans un accord entre époux ne suffit pas à libérer l’autre coemprunteur. Il faut une solution acceptée par le prêteur, par exemple une désolidarisation ou un remboursement du prêt grâce à un nouveau financement. La banque peut refuser si elle estime les garanties insuffisantes. Service-Public : séparation et crédit immobilier.
Avant d’accepter la proposition, demandez donc ce qui est acquis et ce qui reste soumis à l’accord bancaire. Une simulation de financement n’est pas nécessairement une acceptation définitive.
L’accord doit aussi traiter l’hypothèse du refus : autre financement, vente ou autre organisation à définir avec les professionnels qui préparent le partage. Sans cela, vous pourriez avoir réglé la question de la propriété sans avoir réglé celle de la dette.
Une maison et une épargne de même valeur ne rendent pas les mêmes services
La maison permet de se loger, mais elle entraîne des dépenses : crédit éventuel, entretien, charges, taxe foncière. Sa valeur n’est pas immédiatement disponible pour payer le quotidien.
L’épargne peut permettre de financer un nouveau logement. Encore faut-il vérifier de quelle épargne il s’agit. Un solde de compte courant, un placement dont la valeur varie et une somme bloquée ne sont pas équivalents. Des frais ou des conséquences fiscales peuvent accompagner le retrait de certains placements.
L’objectif n’est pas de privilégier systématiquement l’argent ou la maison. Il est de vérifier que le lot reçu correspond aussi à vos besoins après la séparation.
Celui qui souhaite rester doit chiffrer son budget avec les dépenses qu’il assumera seul. Celui qui part doit prévoir son relogement et s’assurer de la date à laquelle il disposera réellement des sommes promises.
Ne pas confondre soulte et prestation compensatoire
La soulte sert à équilibrer les lots du partage. La prestation compensatoire répond à une autre question : la rupture du mariage crée-t-elle une différence dans les conditions de vie respectives qui justifie une compensation ?
Le patrimoine après le partage fait partie des éléments examinés pour la prestation compensatoire. Il faut donc regarder les deux opérations ensemble, sans les confondre. Code civil, articles 270 et 271.
Si la proposition consiste à laisser davantage de patrimoine à l’un en contrepartie d’un accord sur la prestation compensatoire, sa portée doit être clairement identifiée. Quelle somme relève du partage ? Qu’est-ce qui relève de la prestation ? Que comprend exactement l’accord proposé ?
Une phrase comme « tu gardes l’épargne et on ne se doit plus rien » est trop courte pour répondre à ces questions.
Ce qu’il faut réunir avant de donner son accord
Pour examiner cette proposition, rassemblez en priorité :
- l’acte d’acquisition et votre éventuel contrat de mariage ;
- une estimation récente de la maison et le capital restant dû ;
- les relevés des comptes et placements concernés, à des dates comparables ;
- les justificatifs d’apports personnels importants ;
- les éléments du financement envisagé, notamment pour la soulte ;
- la proposition écrite, y compris ce qu’elle prévoit sur la prestation compensatoire.
Dans un divorce amiable, lorsqu’il faut partager un bien immobilier soumis à publicité foncière, l’état liquidatif doit être établi par acte notarié. L’avocat et le notaire interviennent de manière complémentaire : l’accord patrimonial doit s’intégrer correctement aux autres conséquences du divorce. Code civil, article 229-3.
Les questions qui reviennent autour de cette proposition
L’épargne est sur mon compte personnel : puis-je la garder ?
Le nom figurant sur le compte ne suffit pas à déterminer à qui appartient l’argent. Il faut examiner le régime matrimonial, l’origine des sommes et leur éventuelle transformation en d’autres biens. Ne présentez pas une somme comme exclusivement personnelle sur le seul fondement du titulaire du compte.
Mon conjoint gagnait davantage : a-t-il automatiquement une plus grande part ?
Non. Sous le régime légal de la communauté, une différence de revenus n’entraîne pas à elle seule une répartition différente de l’épargne commune. D’autres éléments peuvent modifier les comptes, mais il faut les identifier juridiquement plutôt que répartir les biens au prorata des salaires.
L’accord peut-il être préparé avant que la banque ait répondu ?
Oui, des discussions et des projets peuvent être préparés. Il faut toutefois distinguer un financement envisagé d’un financement obtenu, puis organiser les conséquences d’un éventuel refus. Faites examiner les engagements avant de signer un document qui vous lie.
Faut-il forcément vendre si nous ne trouvons pas de financement ?
La vente peut devenir nécessaire, mais ce n’est pas la seule organisation concevable. Une indivision peut parfois être maintenue, avec des règles précises. Elle ne supprime ni le crédit ni les désaccords : sa pertinence dépend de votre capacité à rester copropriétaires après le divorce.
Vérifier le partage avant de vouloir le simplifier
Un accord simple à expliquer peut être un bon accord. Il faut seulement que les vérifications aient été faites avant de le résumer en une phrase.
Maître Guillaume TATOUEIX, avocat au Barreau de Toulon.