La maison est en vente depuis plusieurs mois. Vous avez reçu des visites, peut-être une offre trop basse, mais aucune date de signature. Pendant ce temps, vous souhaitez avancer sur le divorce. Faut-il attendre l’acheteur pour vous séparer juridiquement ?
Non, la vente de la maison n’est pas une condition générale du divorce. Mais la réponse dépend de la procédure. Dans un divorce amiable sans juge, vous devez organiser le sort du bien dans les actes. Dans un divorce judiciaire, les opérations de partage peuvent, selon le dossier, se poursuivre après le prononcé du divorce.
Ce qui pose difficulté, c’est surtout de laisser sans réponse les questions qui vont continuer à se poser : qui habite la maison, qui rembourse le prêt et comment sortir de cette situation si la vente tarde encore ?
Dans un divorce amiable, vous pouvez rester propriétaires ensemble
Vous pouvez divorcer tout en conservant temporairement le bien à deux. Il faut alors organiser une indivision : chacun conserve des droits sur le bien, sans qu’une partie physique de la maison lui soit attribuée.
Pour un immeuble, cette organisation passe par le notaire. La convention d’indivision fixe notamment les conditions d’utilisation du logement et la répartition des dépenses. Elle doit s’articuler avec les comptes du régime matrimonial et la convention de divorce.
L’article 229-3 du Code civil impose de régler les effets du divorce et prévoit l’acte notarié lorsque la liquidation porte sur des biens soumis à publicité foncière. Le maintien d’un bien immobilier en indivision est donc une possibilité à organiser, pas une simple phrase indiquant que vous verrez après la vente.
Cela peut convenir à un couple qui s’accorde sur la mise en vente mais ne souhaite pas accepter immédiatement une offre insuffisante. Cela demande toutefois de pouvoir continuer à prendre certaines décisions ensemble après le divorce.
Qui va occuper la maison en attendant ?
Commencez par cette question. L’un reste avec les enfants ? Le logement devient vacant ? Vous envisagez une location ? Les dépenses et les responsabilités ne seront pas les mêmes.
Si un seul de vous dispose privativement du bien indivis, une indemnité d’occupation peut être due à l’indivision, sauf accord contraire. Elle compense cette jouissance privative. L’article 815-9 du Code civil en pose le principe.
Précisez donc si l’occupation sera gratuite ou payante, pendant quelle période et avec quelles charges. Ne déduisez pas du seul fait que les enfants restent dans la maison que toutes les questions financières sont réglées. Une décision judiciaire ou un accord particulier peut modifier l’analyse.
Il faut aussi rendre la vente possible : disponibilité pour les visites, accès de l’agence, entretien du logement, travaux urgents. Un prix accepté sur le papier ne sert pas à grand-chose si les visites ne peuvent pas avoir lieu.
Le prêt continue, même après le divorce
Le divorce ne modifie pas à lui seul votre contrat de crédit. Si vous avez emprunté ensemble, votre organisation entre ex-époux ne suffit pas à libérer l’un de vous envers la banque. Il faut un remboursement ou une solution acceptée par le prêteur, notamment une désolidarisation. Source : Service Public, crédit et séparation.
Pendant l’attente, prévoyez qui verse les mensualités et comment les paiements seront retracés. Faites distinguer les sommes définitivement à la charge de chacun de celles qui devront être prises en compte dans les comptes ultérieurs.
Je vous conseille de conserver les relevés et les justificatifs au fur et à mesure. Reconstituer deux ans de remboursements, de travaux et de charges au moment de la vente peut compliquer une opération sur laquelle vous pensiez être d’accord.
Un budget commun de suivi peut suffire pour commencer : dépense, date, montant, personne qui a payé, justificatif. Ce tableau ne décide pas du droit au remboursement ; il permet de ne pas perdre les informations nécessaires pour le déterminer.
Prévoyez aussi ce qui se passera si la vente n’aboutit pas
« Nous vendrons dès que possible » laisse beaucoup de place à la discussion. Vous pouvez être d’accord pour vendre sans être d’accord sur le prix réellement acceptable.
Avant de signer, discutez notamment :
- de l’estimation retenue et de sa date ;
- du prix de mise en vente et de la manière de réexaminer une offre ;
- du choix des professionnels chargés de la vente ;
- de la prise en charge des dépenses pendant l’attente ;
- des conditions d’une éventuelle reprise du bien par l’un de vous ;
- de la durée de l’indivision et des solutions en cas de blocage.
Une convention d’indivision à durée déterminée ne peut pas être conclue pour plus de cinq ans, mais elle peut être renouvelée. Une durée indéterminée est également possible, avec d’autres règles de sortie. Les cinq ans ne constituent pas un délai imposant de vendre toute maison après un divorce. Le choix et les conditions de renouvellement se préparent avec le notaire. Code civil, article 1873-3.
Si l’un de vous souhaite finalement garder le logement
Ce changement suppose de reprendre les calculs. Il faut vérifier la valeur du bien, les droits de chacun, les comptes entre époux et le financement de la somme éventuellement due à celui qui cède sa part, appelée soulte.
L’accord de principe de votre conjoint ne prouve pas que la banque financera l’opération. Demandez une étude adaptée au projet réel, en intégrant les frais et les autres engagements liés au divorce.
Exemple fictif : un époux prévoit de reprendre le prêt et de verser la soulte avec un nouveau crédit. Si la banque refuse ce financement, le projet ne peut pas être exécuté comme annoncé. Il vaut mieux prévoir cette éventualité avant de fixer des engagements ou des dates de paiement impossibles à tenir.
Et si le divorce se déroule devant le juge ?
Le désaccord sur le partage ne bloque pas nécessairement le prononcé du divorce. Certains comptes peuvent être réglés pendant la procédure, d’autres ensuite. La procédure de liquidation et de partage dépend des demandes présentées, des accords et des pièces disponibles.
Il faut cependant distinguer ce qui organise temporairement la vie séparée de ce qui attribue définitivement la propriété. L’autorisation d’occuper la maison pendant la procédure ne signifie pas qu’elle vous reviendra au partage.
Si votre conjoint refuse la vente, le prix ou la transmission des documents, donnez à votre avocat les éléments précis du blocage. Les démarches utiles dépendront de ce refus et de l’état de la procédure ; la seule répétition de demandes informelles peut laisser les dépenses s’accumuler.
Les documents à retrouver
Pour préparer la discussion, réunissez le titre de propriété, votre contrat de mariage s’il existe, le prêt et le capital restant dû, les estimations récentes, les justificatifs d’apport ainsi que les décisions ou accords relatifs à l’occupation.
Ajoutez les offres reçues et les dépenses importantes depuis la séparation. Une estimation ancienne, un souvenir du capital restant ou une répartition supposée par moitié ne suffisent pas à établir les comptes.
Les autres questions avant la vente
Une promesse de vente suffit-elle pour considérer le problème réglé ?
Non. Il faut tenir compte des conditions de la vente, de son calendrier et du risque qu’elle n’aboutisse pas. Transmettez le document signé aux professionnels qui préparent le divorce pour coordonner les actes.
Celui qui rembourse seul devient-il davantage propriétaire ?
Pas automatiquement. Les paiements peuvent avoir une incidence sur les comptes, mais ils ne modifient pas, à eux seuls, les droits de propriété. Leur traitement dépend des actes, du régime matrimonial et de la période concernée.
Peut-on simplement partager le prix de vente en deux ?
Seulement si les droits et les comptes conduisent à cette répartition. Le remboursement du prêt, les sommes dues et les frais doivent être pris en compte. Une moitié du prix affiché n’est pas nécessairement la somme que chacun recevra.
Faut-il attendre que tous les documents soient réunis pour consulter ?
Non. Apportez ce qui est disponible et indiquez les pièces manquantes. Le premier travail consiste aussi à identifier les informations indispensables et les décisions qui ne peuvent pas être laissées en suspens.
Préparer la suite
Avant de choisir entre attendre, vendre ou conserver le bien ensemble, posez par écrit les conditions que chacun peut réellement tenir.
Maître Guillaume TATOUEIX, avocat au Barreau de Toulon.